Vici Properties - Einzigartiger REIT
Wer kennt nicht den Drang mal etwas zu riskieren. 20€ aber man kann hunderte oder tausende Euro gewinnen. Wenn es klappt, dann sind die 20 Euro nicht mal Peanuts. Etwas Glück und man hat ausgesorgt oder zumindest einen enormen Sprung dorthin gemacht.
Rein logisch wissen wir aber alle, dass ein Gewinn extrem unwahrscheinlich ist.
Aber Gambling hat etwas magisches. Jeder beneidet die Gewinner und selbst Nicht-Spieler wünschen sich insgeheim manchmal es auch zu versuchen und mit Glück gesegnet zu werden.
Aber eine Sache, die ich mir gemerkt habe von einem alten Mann, der nicht nur einmal sein gesamtes Vermögen verspielt hat: “ „Wer viel Geld hat, kann spekulieren, wer wenig Geld hat, darf nicht spekulieren, wer kein Geld hat, muß spekulieren. “, diese Worte sind von André Kostolany.
Ich habe nicht viel Geld, aber kein Geld habe ich auch nicht, also bleibt mir nur nicht zu spekulieren bzw nicht zu gamblen.
Und genau deswegen möchte ich heute etwas über eine Aktie berichten, die ich seit Anfang 2022 in meinem eigenen Portfolio habe und die zeitweise sogar meine größte Position war (Meinen Core betrachte ich hierbei nicht). Sie lässt euch gamblen, aber eben anders.
Die Rede ist von Vici Properties
Was ist Vici Properties?
Vici Properties ist ein REIT, ausgeschrieben Real Estate Investment Trust, zu deutsch in etwa Immobilienfonds.
Vici gehört dabei zu den Experimental REITs. Sie sind also nicht klassisch auf zum Beispiel Wohnimmobilien oder Büroimmobilien ausgerichtet, sondern auf etwas ausgefalleneres aus.
Vici besitzt Casinos. Inzwischen 49 Stück. Dazu gehören noch 4 Golfplätze auf denen auch offizielle Tuniere gespielt werden.
Casinos? Ist das nicht riskant? Überfälle und gezinkte Karten. Was wenn das Haus mal verliert?
Bei Vici hat man kein wirkliches Risiko was so etwas angeht. Vici selbst ist direkt auch nicht darauf angewiesen, dass die Casinos laufen und gut besucht sind. Vici selbst betreibt kein einziges dieser Casinos.
Sie besitzen die Casinos und verpachten diese. Die Verträge zu denen die Casinos verpachtet werden sind sehr zu Vici's Gunsten. Vici bezahlt nicht einmal die Grundsteuer für die Grundstücke oder Wartung.
Vici kassiert Miete und das Jahr für Jahr und hat nahezu keine Kosten dabei. Vici Properties hat 100% Triple Net Lease Verträge mit seinen Mietern. Triple Net sagt aus, dass es nicht nur Miete ist (N), sondern zudem auch Steuern (NN) und Versicherungen (NNN = Triple Net) vom Mieter gezahlt werden müssen. Ich nenne es oft Knebelverträge.
Und wenn die Casino Betreiber Pleite gehen oder die Miete mal nicht zahlen können, weil die Gäste ausbleiben?
Das Risiko, dass die Gäste ausbleiben ist natürlich real, aber selbst da ist Vici gut aufgestellt.
Und eine Sache womit Vici sich brüsten kann, was nicht selbstverständlich war. Sie haben während der Corona Pandemie und den damit verbundenen Lockdowns 100% ihrer Mietzahlungen pünktlich gehabt. Es gab nicht einen einzigen Zahlungsverzug oder Ausfall.
Casino Betreiber sind sehr stark reguliert und müssen einen sehr hohen Anteil an liquidem Vermögen besitzen, damit sie Casinos betreiben dürfen. Das kommt Vici in solch einem Fall sehr zugute.
Wieso kennt man Namen wie Caesar's Palace oder Borgata aber nicht Vici?
Vici Properties selbst gibt es erst seit 2017. Sie wurden gegründet als Caesars Entertainment Group damals von ihren Investoren ausgeschlachtet wurde und Insolvent ging. Die Immobilien wurden damals von dem Casino Betrieb getrennt, was zu einigen Wellen, auch politisch, geführt hat, da dies als Versuch gesehen wurde die Immobilien aus der Insolvenzmasse zu ziehen. Der Protest, auch politisch blieb jedoch ungehört und die Spaltung wurde durchgeführt und Caesars wurde der größte und damals einzige Mieter von Vici Properties.
Seitdem hat Vici ein rasantes Wachstum hinter sich. Direkt nach der Gründung hatten sie 13 Casinos in ihrem Portfolio. Sie haben weitere Casinos gekauft und an ihre ehemaligen Besitzer vermietet.
Letztes Jahr im August wurde auch die riesige Übernahme von MGM Growth abgeschlossen (Vici Properties 18 Mrd Marktkapitalisierung und MGM Growth 17 Mrd Marktkapitalisierung zu der Zeit). Sie haben sich also auf einen Schlag nahezu verdoppelt, aber auch weitere Schulden aufgenommen (MGM Growth alleine brachte 6 Milliarden Schulden mit ins Portfolio).
Aha. Also eine hochverschuldete Bude. Ich wusste es gibt einen Haken!
Ja, hoch verschuldet sind sie. Im Moment sind es in etwa 16,5 Milliarden USD, die Vici an Schulden hat. Also die Hälfte ihrer Marktkapitalisierung. Aber das ist auch Teil des Geschäftsmodells eines REITs.
REITs sind vom Gesetz her verpflichtet 90% ihres Gewinnes an die Investoren auszuschütten, dafür erhalten sie Steuererleichterungen. Das ist das was REITs ausmacht. Relativ hohe Dividenden. Diese können sie aber eben auch nur langfristig hoch halten, da sie steuerlich besser gestellt werden als andere Unternehmen. Sonst wären REITs für viele Investoren wahrscheinlich weitaus weniger Interessant.
Aber da REITs nun so viel ihres Gewinns ausschütten müssen bleibt sehr wenig Geld für weiteres Wachstum übrig und wenn es wenig Wachstum gibt, dann bleiben Investoren fern und so weiter. Ein Teufelskreis.
Also nutzen REITs ihre Immobilien als Sicherheiten, um sich zu verschulden und neue Immobilien zu kaufen und damit Mieteinnahmen zu generieren und damit die Schulden abzubezahlen und die Immobilie dann wieder als Sicherheit für einen neuen Kredit zu nehmen. Ebenfalls ein Teufelskreis. Aber da kommt dann das Rating von REITs ins Spiel. Umso größer ein REIT wird und umso zuverlässiger er seine Kredite bedienen kann, desto besseres Rating erhält er und damit auch günstigere Kredite. Ein REIT kann also alte Kredite durch neue, zu besseren Konditionen bekommene, Kredite ablösen und so die Schulden und Tilgungen langfristig drücken und weitaus schneller wachsen, als wenn sie schuldenfrei wären (Das würde Jahrzehnte oder eher mehrere Generationen dauern).
Man hört immer wieder von Immobilienblase und dass diese bald platzen wird. Ist das nicht ein hoher Risikofaktor?
Ja und nein. Immobilienpreise sind immer aufgebläht. Wenn ich heute ein Haus für 700.000€ kaufe, dann würde ich es morgen nicht für 500.000€ verkaufen. Natürlich gibt es eine Immobilienblase.
Aber Casinos haben keinen wirklichen Markt. Sie sind keine Spekulationsobjekte. Sie sind zu teuer und zu unpraktikabel dafür. Selbst wenn die Immobilienpreise einbrechen würden, dann würden die Mieten, die Vici erhält, stabil bleiben. Ja man müsste dann wahrscheinlich auf Wachstum verzichten, aber wie oben geschrieben sind REITs verpflichtet 90% ihres Gewinnes auszuzahlen an die Investoren.
Ein Risiko hat man immer und Vici ist nun sicherlich nicht das Nonplusultra, aber Casinos haben ihren Charme, den auch Online Casinos nicht einfach abnehmen können.
Ich möchte auch noch anmerken, dass Casinos nicht nur Spielhöllen sind. Sie sind gleichzeitig Hotels, Spas, Bars, Kinos und vieles mehr, zumindest die gehobeneren auf die Vici eher den Fokus legt. Es sind also 4+ Sterne Hotels mit Attraktionen in Einem.
Es ist wichtig zu beachten, dass dies lediglich meine Gedanken zu dem
Unternehmen sind und keine Anlageempfehlung darstellen. Es ist ratsam,
gründliche Recherchen anzustellen und verschiedene Quellen zu
konsultieren, bevor man in ein Unternehmen investiert, dessen Risiken
man nicht vollständig kennt. Jeder Artikel über eine Aktie ist subjektiv
und niemals neutral. Ich persönlich besitze Anteile an Vici Properties.
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